Ein Stellplatz als Investment klingt verlockend – aber was wenn das Eigenkapital fehlt? Wir rechnen ehrlich durch wann sich eine Finanzierung lohnt und wann sie zum Verlustgeschäft wird.
Die entscheidende Frage: Rendite vs. Zins
Die Grundregel beim Investment auf Kredit ist simpel: Deine Rendite muss höher sein als dein Kreditzins. Nur dann macht die Fremdfinanzierung Sinn – denn sonst zahlst du mehr Zinsen als du einnimmst.
Ratenkredite kosten aktuell ca. 5–7 % p.a. Stellplätze bringen nach Kosten oft nur 3–4,5 % Netto-Rendite. Das ergibt ein negatives Leverage – du arbeitest für die Bank, nicht für dich.
Drei Finanzierungsszenarien im Vergleich
| Szenario | Kaufpreis | Eigenkapital | Kredit | Kreditzins | Monatl. Rate | Mieteinnahme | Monatl. Überschuss |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 100 % Eigenkapital | 18.000 € | 18.000 € | – | – | – | 85 € | +85 € |
| Ratenkredit (ungünstig) | 18.000 € | 3.000 € | 15.000 € | 6,5 % | 292 € | 85 € | −207 € |
| Immobilienkredit (günstig) | 18.000 € | 6.000 € | 12.000 € | 3,5 % | 120 € | 85 € | −35 € |
Das Ergebnis ist eindeutig: Mit Ratenkredit verlierst du jeden Monat Geld. Selbst mit einem günstigen Immobilienkredit ist der Cash-Flow negativ – du müsstest monatlich draufzahlen.
Wann lohnt sich eine Finanzierung doch?
Es gibt Szenarien wo eine Finanzierung trotzdem Sinn macht:
Günstiger Immobilienkredit mit anderen Sicherheiten
Wenn du eine abbezahlte Immobilie als Sicherheit nutzt, bekommst du Kredite zu 2,5–3,5 %. Dann kann der Hebel positiv wirken – besonders wenn du mehrere Stellplätze auf einmal kaufst und Mengenrabatte aushandelst.
Sehr günstig gekauftes Objekt mit hoher Rendite
Wenn du bei einer Zwangsversteigerung 30 % unter Marktwert kaufst und damit 7–8 % Brutto-Rendite erzielst, kann sich auch ein teurer Kredit rechnen – aber nur kurzfristig bis zur Refinanzierung.
Wertsteigerungsstrategie statt Cash-Flow
Wer nicht auf monatliche Einnahmen angewiesen ist, kann auf Wertsteigerung setzen: Finanziere und zahle ab, baue Eigenkapital auf, und verkaufe nach 10 Jahren steuerfrei. Der monatliche Verlust ist dann eine Art "Sparplan in Sachwerte".
Alternativen zur Fremdfinanzierung
Wenn du noch kein Eigenkapital hast, gibt es bessere Wege als einen teuren Kredit:
- Sparen und dann kaufen: Monatlich 300–500 € zur Seite legen, in 3–4 Jahren hast du genug für einen Stellplatz
- Crowdinvesting als Zwischenschritt: Mit 1.000–5.000 € bei Exporo oder Engel & Völkers Capital einsteigen und Zinsen kassieren bis das Eigenkapital gewachsen ist
- ETF-Sparplan parallel: Eigenkapital in ETFs parken während du sparst – 6–8 % historische Rendite als Zwischenlösung
- Familiendarlehen: Zinsgünstigeres Darlehen von Familie oder Freunden – steuerlich attraktiv wenn zu Marktkonditionen dokumentiert
Warte mit dem Kauf bis du mindestens 50–60 % Eigenkapital hast. Den Rest kannst du dann mit einem Immobilienkredit finanzieren wenn du andere Sicherheiten hast. Wer komplett ohne Eigenkapital kauft, arbeitet meist für die Bank – nicht für sich.
KfW-Förderung – gibt es das für Stellplätze?
Leider nein – KfW-Förderprogramme gelten für Wohngebäude und energetische Sanierungen. Für reine Stellplatz-Investments gibt es keine staatliche Förderung. Eine Ausnahme: Wenn du eine Ladestation für Elektroautos installierst, gibt es in manchen Bundesländern Zuschüsse – das steigert gleichzeitig die Attraktivität für Mieter.
Eigenkapital oder Kredit – deine Zahlen ausrechnen
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