Dieser Artikel dient nur zur Orientierung und ersetzt keine professionelle Steuerberatung. Steuerrecht ist komplex und individuell verschieden. Bitte konsultiere vor einer Investition immer einen Steuerberater.
Wer eine Garage oder einen Stellplatz vermietet, muss sich mit einigen steuerlichen Besonderheiten auseinandersetzen. Die gute Nachricht: Es gibt auch attraktive Abschreibungsmöglichkeiten die die Steuerlast deutlich senken können.
Umsatzsteuer – der wichtigste Unterschied zu Wohnungen
Hier liegt der große steuerliche Unterschied zu Wohnimmobilien: Die separate Vermietung von Garagen und Stellplätzen ist umsatzsteuerpflichtig – im Gegensatz zur Wohnraumvermietung, die nach § 4 Nr. 12 UStG von der Umsatzsteuer befreit ist.
Was das konkret bedeutet
- Du musst auf die Miete 19 % Umsatzsteuer aufschlagen und ans Finanzamt abführen
- Du kannst im Gegenzug die Umsatzsteuer auf deine eigenen Kosten als Vorsteuer abziehen
- Du musst dem Mieter eine ordnungsgemäße Rechnung mit Steuernummer ausstellen
Die Kleinunternehmerregelung – dein Ausweg
Wenn deine gesamten Umsätze aus der Garagenvermietung unter 25.000 € im Vorjahr lagen und im laufenden Jahr 100.000 € nicht übersteigen, kannst du die Kleinunternehmerregelung (§ 19 UStG) nutzen. Dann musst du keine Umsatzsteuer ausweisen und abführen – und sparst dir viel Bürokratie. Hinweis: Die Grenze wurde zum 1.1.2025 von vorher 22.000 € auf 25.000 € angehoben.
Du vermietest 3 Stellplätze à 80 € im Monat = 2.880 € pro Jahr. Das liegt deutlich unter 25.000 € – du kannst die Kleinunternehmerregelung nutzen und musst keine Umsatzsteuer abführen.
Einkommensteuer auf Mieteinnahmen
Die Einnahmen aus der Garagenvermietung musst du in deiner Einkommensteuererklärung angeben – in der Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG). Du zahlst auf den Gewinn (Einnahmen minus Kosten) deinen persönlichen Einkommensteuersatz.
Diese Kosten kannst du absetzen
- Hausgeld und WEG-Beiträge
- Grundsteuer
- Verwaltungskosten und Maklergebühren
- Reparatur- und Instandhaltungskosten
- Zinsen falls du finanziert hast
- Abschreibung (AfA) auf den Gebäudeanteil
- Fahrten zur Immobilie (30 Cent pro km)
Abschreibung (AfA) – ein großer Steuervorteil
Der Gebäudeanteil deiner Garage lässt sich linear abschreiben (§ 7 Abs. 4 EStG). Der Satz hängt vom Baujahr ab: Bei Fertigstellung nach dem 31.12.2022 gelten 3 % p.a. (33 Jahre), bei älteren Objekten 2 % p.a. (50 Jahre). Lässt sich eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachweisen, ist seit einer BMF-Vereinfachung von Dezember 2025 auch ein höherer Satz möglich – manche Anbieter wie BOX!T sprechen dann von 20 Jahren mit 5 %. Die AfA senkt dein zu versteuerndes Einkommen jedes Jahr und kann die effektive Steuerlast deutlich reduzieren.
| Steuerart | Wann fällig? | Wie viel? | Tipp |
|---|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | Einmalig beim Kauf | 3,5–6,5 % je Bundesland | In NRW: 6,5 % (Bundesländer setzen eigenen Satz, § 11 GrEStG) |
| Grundsteuer | Jährlich | variiert stark | Als Werbungskosten absetzbar |
| Umsatzsteuer | Monatlich / quartalsweise | 19 % auf Miete | Kleinunternehmerregelung prüfen |
| Einkommensteuer | Jährlich | Persönlicher Steuersatz | Anlage V, Werbungskosten absetzen |
| AfA | Jährlich (Steuerminderung) | 3 % des Gebäudewerts | Spart Steuern über Jahrzehnte |
Sonderfall: Garage zusammen mit Wohnung vermietet
Wenn du eine Garage zusammen mit einer Wohnung vermietest, gelten andere Regeln: Es greift das Wohnraummietrecht, die Umsatzsteuer entfällt – aber du hast auch mehr Mieterschutzpflichten. Das ist vor allem relevant wenn du eine Eigentumswohnung mit Tiefgaragenplatz vermietest.
Nach 10 Jahren steuerfrei verkaufen
Ein großer Vorteil von Immobilien: Wer eine Garage mindestens 10 Jahre hält und sie dann verkauft, zahlt auf den Gewinn keine Einkommensteuer (§ 23 EStG, private Veräußerungsgeschäfte). Das gilt auch für Stellplätze und Garagen. Bei einem Wertzuwachs von z.B. 5.000 € spart das je nach Steuersatz 1.000–2.000 €.
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