Wer eine Garage oder einen Stellplatz vermietet, braucht dafür rechtlich streng genommen nicht einmal ein Papier – ein mündlicher Vertrag reicht aus. Trotzdem ist das die schlechteste Idee, die du haben kannst. Ohne schriftliche Vereinbarung hast du im Streitfall keinen Beweis, keine klaren Kündigungsfristen und keinen Schutz vor Diskussionen über jeden Kratzer am Auto. Unten findest du eine kostenlose, rechtlich fundierte Muster-Vorlage zum Download – plus alles, was du zur richtigen Anwendung wissen musst.
Liegen Stellplatz und eine Wohnung, die derselbe Mieter bei dir mietet, auf demselben Grundstück, vermutet die Rechtsprechung automatisch ein einheitliches Mietverhältnis (BGH, Urt. v. 12.10.2011 – VIII ZR 251/10) – selbst wenn du zwei separate Zettel unterschrieben hast. Die Folge: Du kannst weder die Garage getrennt kündigen noch ihre Miete separat erhöhen. Um das zu vermeiden, muss der Stellplatz-Vertrag klar als eigenständige Urkunde erkennbar sein – mit eigener Vertragsnummer, eigenem Mietbetrag und eigenständigen Kündigungsregelungen.
Warum sich ein separater Vertrag lohnt
Ob eine Garage rechtlich wie eine Wohnung behandelt wird oder wie ein normales Gewerbeobjekt, hängt komplett davon ab, wie der Vertrag gestaltet ist. Ein eigenständiger Stellplatz-Mietvertrag fällt nicht unter das Wohnraummietrecht – das bedeutet für dich als Vermieter:
- Kein gesetzlicher Kündigungsschutz für den Mieter
- Keine Kappungsgrenze und keine Mietpreisbremse
- Freie Vereinbarung der Kündigungsfrist möglich
- Keine gesetzliche Obergrenze für die Kaution (üblich: 1–2 Monatsmieten statt der 3 bei Wohnraum)
Ist der Stellplatz dagegen Teil eines Wohnungsmietvertrags, gilt automatisch das strengere Wohnraummietrecht für das gesamte Paket – inklusive Kündigungsschutz und Kappungsgrenze.
Diese Punkte muss der Vertrag regeln
Die 3 häufigsten Fehler bei Garagen-Mietverträgen
1. Keine Nutzungsregelung
Ohne ausdrückliches Lagerverbot wird die Garage schnell zum Abstellraum für alte Möbel, Reifen oder ein nicht mehr angemeldetes Fahrzeug. Ein Rückbau ist dann mühsam und rechtlich angreifbar.
2. Haftung bleibt ungeregelt
Ohne Haftungsausschluss drohen Diskussionen über jeden Marderschaden und jeden Kratzer – unabhängig davon, ob du dafür überhaupt etwas kannst.
3. Kein eigenständiger Vertrag
Ein Satz wie „zugehörig zur Wohnung Nr. 4" im Wohnungsmietvertrag kann bereits ausreichen, damit ein Gericht eine rechtliche Einheit annimmt – mit allen Konsequenzen für Kündigung und Mieterhöhung.
Kündigungsfristen im Detail
Wenn im Vertrag keine eigene Frist steht, greift die gesetzliche Regelung nach § 580a Abs. 1 Nr. 3 BGB: Die Kündigung muss bis zum dritten Werktag eines Monats zugehen, damit sie zum Ablauf des übernächsten Monats wirksam wird – de facto also eine Frist von rund zwei bis drei Monaten. Bei einem eigenständigen Vertrag können beide Seiten im Vertragstext auch eine andere Frist vereinbaren. Das außerordentliche Kündigungsrecht aus wichtigem Grund (§ 543 BGB) – etwa bei wiederholtem Falschparken oder Zahlungsverzug – lässt sich dagegen niemals vertraglich ausschließen.
Auch wenn Wohnung und Stellplatz am selben Tag vermietet werden, bleiben beide Verträge rechtlich getrennt – solange sie als eigenständige Urkunden mit eigener Vertragsnummer, eigenem Mietzins und eigenen Kündigungsregelungen aufgesetzt sind. Genau das leistet unsere Vorlage oben.
Steuerliche Behandlung nicht vergessen
Die Mieteinnahmen aus einem separat vermieteten Stellplatz sind grundsätzlich umsatzsteuerpflichtig und gehören in deine Einkommensteuererklärung. Alle Details dazu – inklusive Kleinunternehmerregelung und Abschreibung – findest du in unserem Steuer-Ratgeber.
Häufige Fragen zum Mietvertrag
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