Wer eine Garage oder einen Stellplatz separat vermietet, darf einen Teil der laufenden Kosten auf den Mieter umlegen – aber längst nicht alles. Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) zieht eine klare Grenze zwischen umlagefähigen und nicht umlagefähigen Kosten. Wer diese Grenze nicht kennt, riskiert eine angreifbare Nebenkostenabrechnung.
Nebenkosten sind nur umlagefähig, wenn sie im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart wurden – entweder einzeln aufgelistet oder per Verweis auf § 2 BetrKV. Ohne diese Vereinbarung darfst du gar nichts umlegen, selbst wenn die Kosten tatsächlich anfallen. Nutze dafür am besten unsere Mietvertrag-Vorlage, die eine entsprechende Klausel bereits enthält.
Diese Kosten darfst du umlegen
- Grundsteuer – anteilig auf den Stellplatz
- Strom für Beleuchtung, Torantrieb und ggf. Belüftung
- Entwässerung, sofern eine Anlage vorhanden ist
- Sach- und Haftpflichtversicherung für das Objekt
- Schneebeseitigung und Streudienst – aber nur für den Bereich vor der Garage, nicht im Innenraum
- Straßenreinigung, sofern anteilig zutreffend
Diese Kosten darfst du NICHT umlegen
- Reparaturen – egal ob Garagentor, Beleuchtung oder Wasserschaden
- Instandhaltungskosten – dazu zählt auch die Instandhaltungsrücklage
- Verwaltungskosten – Buchhaltung, Bankgebühren, Mietverwaltung
- Sanierung oder Erneuerung der Garage
- Kabel-TV-Kosten – seit 1. Juli 2024 generell nicht mehr umlagefähig (Nebenkostenprivileg abgeschafft)
Der BGH hat klargestellt (Urt. v. 24.03.2009 – VIII ZR 128/08): Kosten für Garage oder Stellplatz dürfen niemals auf Mieter umgelegt werden, die selbst keinen Stellplatz haben. Bei gemischten Objekten (Wohnungen + Stellplätze im selben Haus) müssen die Kosten in der Abrechnung sauber getrennt ausgewiesen werden – sonst ist die gesamte Abrechnung angreifbar.
Der richtige Verteilerschlüssel
Ein häufiger Fehler: Stellplatzkosten nach Wohnfläche umlegen. Das funktioniert nicht, denn Garagen zählen laut Wohnflächenverordnung nicht zur Wohnfläche – außerdem haben manche Mieter mehrere Stellplätze, andere gar keinen. Der übliche und rechtssichere Schlüssel ist die Anzahl der Stellplätze. Bei vermieteten Eigentumswohnungen ist alternativ eine Umlage nach Miteigentumsanteilen (MEA) möglich – das muss dann aber ausdrücklich im Mietvertrag stehen.
Häufige Fragen
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