Kann man mit 8.000 € heute noch eine Immobilie kaufen, die sich rechnet? Ja – wenn man bei einer Garage ansetzt. Für diese Fallstudie haben wir ein realistisches Objekt aus dem Ruhrgebiet durchgerechnet: vom ersten Inserat bis zur ersten Monatsmiete, mit allen Kosten und allen Wartezeiten, ohne Schönrechnerei.
Diese Fallstudie ist eine Modellrechnung der GaragenKapital-Redaktion auf Basis realistischer, aktueller Marktdaten aus dem Ruhrgebiet (Grunderwerbsteuer NRW, marktübliche Notarkosten, erzielbare Mieten). Ablauf und Zahlen entsprechen einem heute typischen, erreichbaren Szenario – kein einzelner, extern geprüfter Einzelfall.
Die Ausgangslage: die Suche nach dem Objekt
Der Anspruch war bewusst klein gehalten: ein Einstiegsobjekt unter 10.000 €, das sich ohne Kredit aus Eigenkapital stemmen lässt. Die Suche lief über mehrere Wochen auf Kleinanzeigen-Portalen, in lokalen Anzeigenblättern und über eine direkte Anfrage bei einem Garagenhof-Verwalter im Ruhrgebiet.
Drei besichtigte Objekte fielen schnell durch: eine Garage mit undichtem Flachdach und unklarer Sanierungspflicht, eine zweite in einer Lage ohne echten Parkdruck (viele Anwohner haben dort eigene Einfahrten), eine dritte mit einem Preis, der für die Miet-Realität vor Ort schlicht zu hoch angesetzt war. Objekt vier passte: ein einzelnes Garagentor in einem älteren Garagenhof in Gelsenkirchen, Baujahr Anfang der 1970er, Handbetrieb ohne Elektrik, aber trockenes Dach und solide Bausubstanz. Verkäuferin war eine Privatperson, die geerbt hatte und keine Verwendung für die Garage hatte – kein Makler involviert.
Die Lage: dicht bebautes Wohnviertel, überwiegend Altbauten ohne eigene Stellplätze, spürbarer Parkdruck auf der Straße. Grundbuchauszug und Teilungserklärung wurden vor dem Notartermin geprüft – sauberes Sondereigentum, keine offenen Lasten.
Die Zahlen: Kaufpreis und Kaufnebenkosten
Der Kaufpreis lag bei 8.000 €, verhandelt vom ursprünglichen Angebot von 8.500 €. Ohne Makler fallen nur zwei Kostenpositionen zusätzlich an: Grunderwerbsteuer und Notar-/Grundbuchkosten.
| Position | Betrag | Anmerkung |
|---|---|---|
| Kaufpreis | 8.000 € | Privatverkauf, ohne Makler |
| Grunderwerbsteuer (6,5 % NRW) | 520 € | Landeseinheitlich, Stand 2026 |
| Notar- und Grundbuchkosten (ca. 1,8 %) | 144 € | Beurkundung, Eigentumsumschreibung |
| Gesamtinvestition | 8.664 € | Kaufnebenkosten: 8,3 % |
Der Verzicht auf einen Makler ist bei kleinen Objekten der wirkungsvollste Hebel: Er drückt die Kaufnebenkosten von marktüblichen 9–12 % auf 8,3 %. Bei 8.000 € Kaufpreis sind das rund 200–350 € Ersparnis – nicht dramatisch in Euro, aber spürbar in Prozentpunkten Rendite.
Die Vermietung: Mieteinnahmen und nicht umlagefähige Kosten
Rund acht Wochen nach dem Notartermin lag der Steuerbescheid vor, kurz danach die Unbedenklichkeitsbescheinigung und die Grundbuchumschreibung. Erst dann konnte die Garage offiziell vermietet werden.
Das Inserat lief erneut über ein Kleinanzeigen-Portal, angesetzt bei 70 € Kaltmiete. Die ersten beiden Anfragen passten nicht: Eine Interessentin suchte nur eine Saison-Lösung für ihr Motorrad, ein Interessent wollte auf 50 € herunterhandeln. Es dauerte vier Wochen, bis ein passender Dauermieter mit unbefristetem Vertrag gefunden war – bei 65 € Kaltmiete, ein kleines Zugeständnis für einen zuverlässigen, langfristigen Mieter.
Vier Wochen Leerstand bei der Erstvermietung bedeuten rund 60 € entgangene Miete – in der Renditeberechnung unten nicht enthalten, da sie sich nur im ersten Jahr auswirken. Wer mit dem Gedanken an eine Garage spielt, sollte diese Anlaufzeit realistisch einplanen und nicht mit einer Rendite ab Tag eins rechnen.
Bei den laufenden Kosten bleibt bei einer einzelnen, selbst verwalteten Garage wenig übrig, was nicht auf den Mieter umgelegt werden kann. Grundsteuer und Versicherung lassen sich in der Regel vertraglich als Nebenkosten weiterreichen. Nicht umlagefähig sind:
- Instandhaltungsrücklage: 10 €/Monat, selbst zurückgelegt für Tor, Dach und Bodenplatte – keine Pflicht, aber unternehmerisch sinnvoll.
- Anteilige Elementarschadenversicherung: 3 €/Monat.
Die exakte Renditeberechnung
Damit lässt sich die Nettorendite lückenlos herleiten:
| Position | Jährlich |
|---|---|
| Kaltmiete (65 €/Monat) | 780 € |
| – Instandhaltungsrücklage | – 120 € |
| – Anteilige Versicherung | – 36 € |
| Nettomietertrag | 624 € |
| Gesamtinvestition (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) | 8.664 € |
| Nettorendite | 7,20 % |
Nicht ein einzelner Trick, sondern drei Stellschrauben zusammen: Kauf ohne Makler, eine Lage mit echtem Parkdruck statt bloß "günstig", und eigene statt bezahlte Verwaltung bei nur einer Einheit.
Fazit
7,2 % Nettorendite bei 8.664 € Gesamtinvestition – das ist kein Ausreißer, aber auch kein Selbstläufer. Die vier Wochen Mietersuche, die eine Preisverhandlung bei Kauf und Miete und die sorgfältige Grundbuchprüfung vorab waren alle Teil der Rechnung, nicht nur die Kaufpreis-Zeile. Wer bereit ist, diese Kleinarbeit zu leisten, findet im NRW-Garagenmarkt aktuell realistisch erzielbare Einstiegsobjekte in dieser Größenordnung.
Real bleibt: Einzelne Garagen sind kein Selbstläufer und keine Garantie – Lage, Bausubstanz und Mietermarkt entscheiden im Einzelfall, und wie bei jeder Immobilie kann die tatsächliche Rendite abweichen. Der beste nächste Schritt ist nicht, dieser Rechnung zu vertrauen, sondern sie mit einem konkreten Angebot in der eigenen Zielstadt zu wiederholen.
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