Mieterhöhung bei Garage & Stellplatz: was ist rechtlich möglich?

Bei der Garagenmiete gilt eine andere Logik als bei der Wohnung nebenan – und genau das führt in der Praxis zu zwei gegensätzlichen Fehlern. Die einen Vermieter lassen die Garagenmiete jahrelang unverändert, weil sie fälschlich annehmen, es gelte dieselbe Kappungsgrenze wie im Wohnraummietrecht. Die anderen erhöhen einfach per Brief – und scheitern im Streitfall, weil im Vertrag gar keine wirksame Erhöhungsgrundlage steht. Dieser Beitrag ordnet ein, was bei einer separat vermieteten Garage oder einem Stellplatz tatsächlich gilt.

Der Grundsatz: außerhalb des Wohnraummietrechts zählt freie Vereinbarung

Eine eigenständig – also nicht an einen Wohnungsmietvertrag gekoppelte – vermietete Garage unterliegt nicht dem Wohnraummietrecht, sondern dem allgemeinen Mietrecht nach § 535 BGB. Die §§ 558 ff. BGB, die für Wohnraum die Kappungsgrenze und die Orientierung an der ortsüblichen Vergleichsmiete vorschreiben, gelten hier nicht: § 578 BGB, der bestimmte Wohnraumvorschriften auf andere Mietverhältnisse überträgt, verweist gerade nicht auf § 558 BGB. Ob eine Garage in diesem Sinn eigenständig ist, hängt von genau der Abgrenzung ab, die wir im Beitrag zur Kopplungsdoktrin bei Garagenmietverträgen im Detail erklären.

Ohne Klausel im Vertrag geht trotzdem nichts automatisch

Freie Vereinbarung bedeutet nicht, dass der Vermieter jederzeit einseitig erhöhen darf. Steht im Mietvertrag keine Regelung zur Mietanpassung, braucht jede Erhöhung die Zustimmung des Mieters – genau wie bei jeder anderen Vertragsänderung auch. Fehlt diese Zustimmung, bleibt es bei der ursprünglich vereinbarten Miete, so lange der Vertrag läuft.

Die drei Wege zur Mietanpassung in der Praxis

Wer die Garagenmiete planbar und rechtssicher anpassen will, hat im Wesentlichen drei Optionen – am besten schon bei Vertragsschluss festgelegt, nicht erst wenn eine Erhöhung ansteht:

• Freie Neuverhandlung: Beide Seiten einigen sich formlos auf eine neue Miete, etwa zur Vertragsverlängerung. Einfachste Variante, aber ohne Zustimmung des Mieters wirkungslos.
• Staffelmiete-Klausel: Feste €-Beträge zu festen Zeitpunkten werden bereits im Mietvertrag vereinbart – rechtlich zulässig auch außerhalb des Wohnraummietrechts, weil es sich um eine individuell vereinbarte Vertragsbedingung handelt, nicht um die Anwendung von § 557a BGB.
• Wertsicherungs- bzw. Indexklausel: Die Miete wird an einen Index gekoppelt, üblicherweise den Verbraucherpreisindex (VPI) des Statistischen Bundesamts. Die Klausel muss transparent formulieren, wann und wie oft angepasst wird.

So eine Staffel ist für beide Seiten planbar: Der Mieter kennt seine Kosten für die gesamte Laufzeit im Voraus, der Vermieter muss nicht jedes Jahr neu verhandeln oder auf eine unsichere Zustimmung hoffen.

Bei gekoppelten Verträgen gilt die Ausnahme

Ist die Garage – wie im Beitrag zur Kopplung beschrieben – rechtlich mit dem Wohnungsmietvertrag verschmolzen, gelten die strengen Regeln des Wohnraummietrechts auch für sie. Ist im einheitlichen Vertrag nur eine Gesamtmiete ausgewiesen, kann diese nur insgesamt und nur unter den Voraussetzungen des § 558 BGB erhöht werden; die Garage fließt dabei allenfalls als wertbildender Faktor in die ortsübliche Vergleichsmiete ein. Sind Wohnung und Garage dagegen mit separat ausgewiesenen Einzelmieten in einem Vertrag geregelt, lässt sich nach überwiegender Rechtsprechung der Garagenanteil nicht über § 558 BGB erhöhen – dafür fehlt es an einer Verweisung in § 578 BGB. Hier braucht es ebenfalls eine eigene vertragliche Erhöhungsgrundlage.

Auch bei freier Vereinbarung: Grenzen durch das AGB-Recht

„Freie Vereinbarung" heißt nicht, dass in einem vorformulierten Mustervertrag beliebige Klauseln stehen dürfen. Sobald der Vermieter einen Standardvertrag verwendet – etwa unsere Mietvertrag-Vorlage oder eine eigene Vorlage für mehrere Objekte –, unterliegt jede Klausel der AGB-Kontrolle nach §§ 305 ff. BGB. Eine Formulierung wie „der Vermieter kann die Miete nach freiem Ermessen erhöhen" hält dieser Kontrolle nicht stand, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligt (§ 307 BGB) und nicht transparent genug ist. Wirksam sind dagegen konkret bezifferte Staffeln oder klar definierte Indexklauseln mit nachvollziehbarem Berechnungsmodus.

Häufige Fragen

Fazit

Bei einer eigenständig vermieteten Garage bestimmen nicht Gesetz und Kappungsgrenze über die Miethöhe, sondern der Vertrag selbst. Das ist mehr Freiheit als im Wohnraummietrecht – aber auch mehr Eigenverantwortung: Ohne eine klar formulierte, AGB-feste Klausel zur Mietanpassung bleibt selbst der eigentlich freien Vereinbarung die Grundlage entzogen. Wer das bei Vertragsschluss sauber regelt, muss Jahre später nicht neu verhandeln.