Die „drei Nettokaltmieten"-Regel kennt jeder Vermieter aus dem Wohnraummietrecht. Bei einer separat vermieteten Garage oder einem Stellplatz gilt sie in aller Regel nicht – was mehr Gestaltungsfreiheit bedeutet, aber auch mehr Eigenverantwortung, die Kautionsvereinbarung selbst wasserdicht zu formulieren. Dieser Beitrag zeigt, was bei Höhe, Anlage und Rückzahlung tatsächlich gilt.
Keine gesetzliche Obergrenze – aber auch keine Narrenfreiheit
§ 551 BGB begrenzt die Kaution bei Wohnraum auf drei Nettokaltmieten. Diese Vorschrift gilt ausschließlich für Wohnraummietverhältnisse. Wird eine Garage eigenständig vermietet – also nicht an einen Wohnungsmietvertrag gekoppelt –, greift § 551 BGB nicht. Theoretisch könnten Vermieter und Mieter jede beliebige Höhe vereinbaren.
Auch ohne gesetzliches Limit hat sich ein Marktstandard von 1–2 Monatsmieten der Garage etabliert. Höhere Beträge sind zwar rechtlich zulässig, wirken auf Mieter aber häufig abschreckend – gerade bei Garagenmieten im niedrigen zweistelligen Bereich lohnt sich Zurückhaltung.
Ganz grenzenlos ist die Vertragsfreiheit trotzdem nicht. Eine völlig überzogene Kaution kann im Einzelfall als sittenwidrig nach § 138 BGB gewertet werden. Wichtiger in der Praxis: Verwendet der Vermieter einen vorformulierten Mustervertrag für mehrere Objekte, unterliegt die Kautionsklausel der AGB-Kontrolle nach § 307 BGB. Eine unangemessen hohe Kaution ohne nachvollziehbaren Bezug zur Garagenmiete kann dort unwirksam sein.
Ausnahme: der gekoppelte Vertrag
Ist die Garage rechtlich mit dem Wohnungsmietvertrag verschmolzen, gilt die Drei-Monats-Grenze des § 551 BGB für die gesamte Kaution – inklusive des Garagenanteils. Ob dieser Fall vorliegt, richtet sich nach denselben Kriterien, die wir im Beitrag zur Kopplungsdoktrin bei Garagenmietverträgen erläutern: gemeinsames Vertragsdokument, dasselbe Grundstück, keine abweichenden Konditionen.
Nur eine sauber getrennte Garagenvermietung öffnet die freie Kautionsvereinbarung. Bei einem einheitlichen Mietverhältnis zählt der Garagenanteil in die Drei-Monats-Grenze mit hinein – eine separat vereinbarte „Extra-Kaution" obendrauf ist dann unzulässig.
Anlagepflicht: muss die Kaution getrennt verwaltet werden?
Bei Wohnraum schreibt § 551 Abs. 3 BGB vor, dass die Kaution getrennt vom Vermögen des Vermieters, insolvenzfest und zu dem für Spareinlagen üblichen Zinssatz anzulegen ist. Für eine eigenständig vermietete Garage besteht diese Pflicht nicht. Der Vermieter darf die Kaution grundsätzlich auf sein normales Geschäftskonto vereinnahmen.
| Kriterium | Wohnraum-Kaution | Garagen-Kaution (eigenständig) |
|---|---|---|
| Rechtsgrundlage | § 551 BGB | § 535, § 271 BGB (allgemein) |
| Maximale Höhe | 3 Nettokaltmieten | Frei vereinbar (üblich: 1–2 Garagenmieten) |
| Anlagepflicht | Ja, insolvenzfest & verzinst | Nein |
| Ratenzahlung möglich? | Ja, bis zu 3 Raten (§ 551 Abs. 2 BGB) | Kein gesetzlicher Anspruch |
| Fälligkeit | 1. Rate mit Mietbeginn | Sofort fällig, sofern nichts anderes vereinbart |
Auch wenn keine Pflicht besteht: Bei größeren Beträgen – etwa bei Garagenhöfen mit mehreren hundert Euro Kaution pro Einheit – ist eine getrennte Anlage trotzdem sinnvoll. Sie schafft Vertrauen beim Mieter und vermeidet Diskussionen, wenn es um die Rückzahlung geht.
Fälligkeit und Zahlungsweise
Ohne abweichende Vereinbarung ist die Kaution nach § 271 Abs. 1 BGB sofort in voller Höhe fällig – ein Recht auf Ratenzahlung wie bei Wohnraum besteht nicht automatisch. Vermieter können im Vertrag verschiedene Zahlungswege vorsehen:
- Barzahlung gegen Quittung
- Überweisung auf ein separates oder das Geschäftskonto
- Verpfändetes Sparbuch des Mieters
- Selbstschuldnerische Bürgschaft, etwa einer Bank
Ein Vermieter in Duisburg vermietet eine Einzelgarage für 60 €/Monat. Im Mietvertrag wird eine Kaution von 100 € vereinbart – das entspricht etwa 1,7 Monatsmieten und liegt damit im üblichen Rahmen. Fällig ist der Betrag laut Vertrag „vor Übergabe der Schlüssel", per Überweisung. Weil die Höhe angemessen und die Zahlungsweise klar geregelt ist, bleibt die Klausel auch bei Verwendung eines Mustervertrags für mehrere Garagen AGB-fest.
Rückzahlung nach Auszug
Für eigenständige Garagenverträge gibt es keine gesetzlich fixierte Rückzahlungsfrist, wie sie in der Praxis für Wohnraum oft mit „in der Regel sechs Monate" umschrieben wird. Maßgeblich ist der allgemeine Grundsatz der angemessenen Frist: Der Vermieter darf die Kaution so lange einbehalten, wie er zur Prüfung offener Ansprüche braucht – bei einer Garage in der Regel deutlich kürzer als bei einer Wohnung, weil keine komplexe Nebenkostenabrechnung absehbar ist.
Unabhängig vom Vertragstyp gilt § 548 BGB: Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache verjähren 6 Monate nach Rückgabe der Garage. Wer Schäden geltend machen will, sollte das also zeitnah nach dem Auszug tun – und nicht erst, wenn die Verjährungsfrist bereits abgelaufen ist.
Von der Kaution abziehen darf der Vermieter nur berechtigte Forderungen: rückständige Miete, Schäden, die über die normale Abnutzung hinausgehen, sowie die Kosten für nicht zurückgegebene Toröffner oder Schlüssel. Ein Übergabeprotokoll mit Fotos bei Ein- und Auszug – wie es unsere Mietvertrag-Vorlage vorsieht – erspart im Streitfall viel Diskussion darüber, welcher Zustand bereits bei Einzug vorlag.
- § 551 BGB – Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten (nur Wohnraum)
- § 535 BGB – Allgemeiner Mietvertrag, Grundlage außerhalb des Wohnraummietrechts
- § 271 BGB – Fälligkeit ohne abweichende Vereinbarung
- § 548 BGB – Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters (6 Monate)
- § 138 BGB – Sittenwidrigkeit bei unangemessen hoher Kaution
- § 307 BGB – AGB-Kontrolle bei vorformulierten Mustverträgen
Häufige Fragen
Fazit
Bei einer eigenständig vermieteten Garage sind Höhe, Anlage und Fälligkeit der Kaution weitgehend frei vereinbar – ohne die starren Vorgaben des § 551 BGB. Diese Freiheit funktioniert aber nur mit einer klaren, im Vertrag dokumentierten Regelung. Wer sich am Marktstandard von ein bis zwei Monatsmieten orientiert und Fälligkeit sowie Rückgabemodalitäten sauber festhält, vermeidet die häufigsten Streitpunkte – und behält gleichzeitig die Flexibilität, die eine separate Garagenvermietung erst attraktiv macht.
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