Garagenmieter zahlt nicht: Räumung, Pfandrecht & Mietvertrag kündigen

Die Miete bleibt aus, Anrufe werden nicht beantwortet, Nachrichten ignoriert. Für viele Vermieter ist genau das der Moment, in dem Unsicherheit in Aktionismus umschlägt – Schloss austauschen, Inhalt der Garage einbehalten, einfach handeln. Genau das kann dich teuer zu stehen kommen. Die gute Nachricht: Du bist nicht machtlos – du musst nur die richtigen Schritte in der richtigen Reihenfolge gehen.

Der Fahrplan im Ernstfall: Tag 1 bis Tag 30

Bei monatlicher Miete lässt sich der Weg zur Kündigungsreife fast auf den Tag genau planen. Hier der realistische Ablauf, wenn ab dem ersten ausbleibenden Zahlungstermin nichts passiert:

• Tag 1 – Miete bleibt aus: Ruhe bewahren. Ein Zahlungseingang kann sich verzögern, ohne dass Absicht dahintersteckt. Eine formlose Erinnerung per Anruf oder Nachricht reicht als erster Schritt völlig aus.
• Tag 5–10 – Schriftliche Mahnung: Keine Reaktion? Jetzt schriftlich mahnen, mit kurzer Zahlungsfrist (z. B. 10 Tage) und Hinweis auf Verzugszinsen (§ 288 BGB). Per Einwurf-Einschreiben oder E-Mail mit Lesebestätigung – du brauchst später einen Nachweis.
• Tag 14–20 – Kontakt suchen, alles dokumentieren: Weiterhin keine Zahlung? Persönlichen Kontakt versuchen und jede Kommunikation lückenlos festhalten (Datum, Inhalt, Zustellnachweis). Das zahlt sich aus, falls es vor Gericht geht.
• Tag 20–25 – Zweite, deutliche Mahnung: Letzte Mahnung mit klarer Ankündigung: Bleibt die Zahlung aus, folgt die fristlose Kündigung. Die Rechtsgrundlage (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB) kannst du hier bereits benennen.
• Tag 30 – Kündigungsschwelle erreicht: Ist seit dem ersten Fälligkeitstermin auch der zweite unbezahlt verstrichen, ist in der Regel die gesetzliche Schwelle für die fristlose Kündigung erreicht.
• Ab Tag 30 – Fristlose Kündigung aussprechen: Schriftlich, unterschrieben, immer verbunden mit einer hilfsweise ordentlichen Kündigung (dazu gleich mehr). Für die Räumung ist eine kurze Frist üblich, etwa zwei Wochen.
• Danach – falls nicht geräumt wird: Räumungsklage vorbereiten. Realistisch bedeutet das mehrere Wochen bis Monate bis zur tatsächlichen Räumung durch den Gerichtsvollzieher, abhängig von der Auslastung des zuständigen Amtsgerichts.

Die außerordentliche Kündigung bei Zahlungsverzug

Die Grundlagen der Kündigung – Fristen, Formvorschriften und vor allem der entscheidende Unterschied zwischen gekoppelter und eigenständiger Garagenvermietung – haben wir bereits ausführlich in Kündigung von Garagenmietverträgen: Wohnraum- vs. Gewerbemietrecht erklärt. Falls du noch nicht weißt, welches Regime für deine Garage gilt, lies dort zuerst weiter – es entscheidet über einiges, das im Folgenden wichtig wird. Dieser Beitrag konzentriert sich auf den Sonderfall Zahlungsverzug.

Die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist in § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB geregelt und gilt für jede Art von Mietverhältnis – ob Wohnraum, Gewerberaum oder eigenständig vermietete Garage. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn der Mieter:

• Variante a): für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil davon in Verzug ist, oder
• Variante b): über einen Zeitraum von mehr als zwei Terminen mit einem Betrag in Verzug gerät, der zwei Monatsmieten erreicht.

Eine Abmahnung ist hierfür ausdrücklich nicht erforderlich (§ 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 BGB). Wichtig für Gewerbemietverhältnisse und eigenständig vermietete Garagen: Die sogenannte Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB – bei der nachträgliche Zahlung eine fristlose Wohnraum-Kündigung rückwirkend unwirksam macht – ist eine reine Wohnraum-Vorschrift und findet auf Gewerbemietverhältnisse keine Anwendung. Ist deine Garage rechtlich eigenständig vermietet, wirkt eine wirksam ausgesprochene fristlose Kündigung also endgültig, auch wenn der Mieter danach doch noch zahlt.

Das Vermieterpfandrecht: Was du wirklich darfst

Kraft Gesetzes steht dir für deine Forderungen aus dem Mietverhältnis ein Pfandrecht an den Sachen zu, die der Mieter in die Garage eingebracht hat (§ 562 BGB) – Werkzeug, Reifen, Fahrzeugteile, was auch immer dort lagert. Das klingt nach einem starken Druckmittel, ist in der Praxis aber deutlich enger begrenzt, als viele Vermieter annehmen.

Die entscheidende Frage: Darfst du die Garage einfach abschließen oder den Mieter aussperren? Nein. Ein Schlossaustausch oder das dauerhafte Versperren des Zugangs ist verbotene Eigenmacht nach § 858 BGB – und zwar unabhängig davon, ob du dich auf dein Pfandrecht berufst. Das hat unter anderem das OLG Karlsruhe in einem Fall entschieden, der genau ein Mietverhältnis über Büroräume und eine Garage betraf: Der Austausch der Schlösser war durch das Vermieterpfandrecht nicht gedeckt, selbst als Reaktion auf offene Forderungen.

Was tatsächlich erlaubt ist, regelt das begrenzte Selbsthilferecht nach § 562b BGB: Versucht der Mieter, eingebrachte Sachen heimlich abzutransportieren, um sich deinem Pfandrecht zu entziehen, darfst du das verhältnismäßig verhindern – zum Beispiel den Abtransport körperlich unterbinden. Gewalt gegen die Person des Mieters ist dabei tabu. Die tatsächliche Verwertung des Pfandrechts (also der Verkauf der Sachen zur Befriedigung deiner Forderung) folgt den allgemeinen Regeln für Pfandrechte an beweglichen Sachen (§§ 1257, 1204 BGB) und erfordert grundsätzlich einen geordneten, meist gerichtlich abgesicherten Weg – kein einfaches "Einbehalten und Behalten".

Fazit

Ein zahlungsunfähiger oder -unwilliger Mieter ist ärgerlich, aber kein Grund für eigenmächtiges Handeln. Der sichere Weg ist immer derselbe: dokumentieren, mahnen, zur richtigen Zeit fristlos und hilfsweise ordentlich kündigen, und im Zweifel den gerichtlichen Weg über die Räumungsklage gehen. Das dauert länger, als man sich wünscht – aber es ist der einzige Weg, der am Ende wirklich hält.